Hành vi mua bất động sản tại đà nẵng 10 năm qua

0 Comments
hanh vi nguoi mua can ho da nang 2011 2021

Nếu bạn là nhàđầu tư muốn tìm hiểu về thị trường bất động sản để ra quyết định đầu tư dự án căn hộ tại Đà Nẵng hay Bạn là một người mua muốn tìm hiểu xem căn hộ Đà Nẵng có phải là một sự lựa chọn hợp lý ở thời điểm này ( 06/2021 ) ? thì hãy cùng tôi bóc tách rõ hơn về HÀNH VI KHÁCH HÀNG MUA CĂN HỘ ĐÀ NẴNG 2011 – 2021: 10 NĂM NHÌN LẠI!

hanh vi nguoi mua can ho da nang 2011 2021

Bài viết này tổng hợp kinh nghiệm môi giới căn hộ của Sàn BĐS Thiên Kim từ năm 2012, cùng quay lại dòng ký ức – để xem những người đã và đang sở hữu căn hộ tại Đà Nẵng nghĩ gì nhé!

 

2012 – 2013: Người Đà Nẵng “bốc hơi” trong phân khúc căn hộ

Năm 2009, thị trường đất nền Đà Nẵng tăng vọt, nhà đầu tư rơi vào cơn say đất.

Đến cuối năm 2010 – 2013, thị trường bds Đà Nẵng đã trải qua những năm tháng vô cùng “đáng quên” khi những nhà đầu tư chính thức vỡ mộng, giá đất giảm 30%. Nền kinh tế toàn cầu trong cơn bĩ cực; tiền mặt khan hiếm, ngân hàng siết chặt tín dụng

Ở thị trường căn hộ, mặc dù trước đó Đà Nẵng đã có Indochina bắt đầu khởi công xây dựng vào năm 2006 và Blooming Tower được khởi công vào năm 2008, nhưng số lượng lớn căn hộ vẫn nằm trong tay khách hàng Hà Nội. Năm 2010, một số ít người Đà Nẵng mua căn hộ tại dự án HAGL và Da Nang Plaza với tâm lý lướt sóng. Thế nhưng đến năm 2012, người Đà Nẵng mới bước đầu chuyền tai nhau nhiều hơn về thị trường căn hộ khi dự án HAGL Bàu Thạc Gián giảm giá sâu tới 16% ~ 11.9tr/m2 ( trong năm 2010, HAGL Bàu Thạc Gián ra mắt với mức giá 14.5tr/m2), đây được xem là mức giá rẻ nhất trong khối căn hộ trung cấp. Cũng có nghĩa là: khách hàng lướt sóng trước đó đã phải chịu thua lỗ nặng. Lúc này, Căn hộ vẫn chưa phải là lựa chọn đầu tư lẫn an cư của người Đà Nẵng.  Người mua căn hộ Đà Nẵng vào năm 2012 chủ yếu là khách hàng Hà Nội, chiếm đến 70% lượng giao dịch. Dung lượng thị trường thời điểm này rất kém, mỗi tháng tổng số lượng giao dịch trên thị trường chỉ nằm ở khoảng 10 – 30 giao dịch; tuy nhiên; hành vi khách hàng mới chính là điều bất ngờ!

Người Hà Nội quyết mua cực nhanh XEM LÀ CHỐT ! Tôi còn nhớ như in cảm xúc đội ngũ chúng tôi – khi cứ dẫn 3 khách đi mua thì 1 khách sẽ chốt ngay. Thời điểm 2012, khi 4.0 còn chưa bùng nổ, thì khách Hà Nội đã…. chốt online! Bởi lẽ: Đơn giá 14.5tr – 17 tr/m2 đối với người Hà Nội, cho các vị trí trung tâm Đà Nẵng là quá rẻ. Đồng thời – họ mua để làm ngôi nhà thứ 2, đầu tư lâu dài: “Để vào tránh rét, nghỉ ngơi” –  chứ không phải mua đầu cơ.

 

2014 – 2015: Sân chơi cho nhà đầu tư dài hạn

Hậu khủng hoảng, nền kinh tế phục hồi, thị trường ấm hơn ở tất cả các phân khúc bất động sản nhưng căn hộ vẫn còn “xa lạ” đối với đại đa số người Đà Nẵng… Giai đoạn này vẫn ghi nhận đa số giao dịch từ khách Hà Nội, một số người dân Đà Nẵng mua căn hộ vì sự hấp dẫn của “Lợi Suất Cho Thuê: Hơn 8%”

Thị trường căn hộ có tốc độ bán được cải thiện dần, nhà đầu tư nhận ra: Căn hộ Đà Nẵng đang có hiệu quả cho thuê thuộc TOP của Toàn quốc. Cụ thể: Đồng loạt các dự án HAGL – Azura đã đi vào hoạt động (Cuối 2012), đơn giá/mcủa căn hộ Đà Nẵng còn rẻ – mà lợi nhuận cho thuê so với suất đầu tư lên đến 8.6% ( tỷ suất này đã được tính trên giá đã gồm VAT và full nội thất).

can ho chung cu hoang anh gia lai lake view 378176

Chung cư HAGL Bàu Thạc Gián ở thời điểm bàn giao 2012

  Điểm chết người khi mua đất ở bình dương

Azura

Căn hộ Azura Đà Nẵng ở thời điểm bàn giao cuối 2012 và hiện tại 06.2021

Sở dĩ lợi suất cho thuê căn hộ Đà Nẵng cao đến vậy, là vì Giá cho thuê căn hộ rất cao, đối với sản phẩm 2 phòng ngủ cao cấp, giá cho thuê lên đến 1300$/ tháng (Azura), giá này là tương đương với thuê 1 Biệt thự; còn với căn hộ 2 phòng ngủ nội thất “không có gì đặc biệt” thì giá thuê đã lên đến 500$ – 700$/ tháng. Đà Nẵng rất hiếm khu an ninh khép kín, thời điểm này chỉ có Phúc Lộc Viên. Do đó, căn hộ là lựa chọn tối ưu cho các chuyên gia trong và ngoài nước. Đồng thời, du lịch bùng nổ cũng khiến cho việc cho thuê theo ngày cũng cực kì hiệu quả.

Lợi suất cho thuê cao khiến nhà đầu tư Hà Nội quyết tâm mua càng nhanh – còn nhà đầu tư Đà Nẵng sau cơn bĩ cực giảm giá của đợt khủng hoảng trước – dần dần muốn đầu tư các Bất Động Sản thực – mang tính an toàn cao để có thể trụ lại trong thị trường. Giai đoạn này chứng kiến một lượng nhỏ khách Đà Nẵng tiên phong tham gia thị trường căn hộ.

 

2016 – 2017: Nhận ra: Đầu tư căn hộ vẫn có thể sinh lãi Đầu Cơ !

Sau 2015, Miền Trung là tâm điểm phát triển với nhiều chính sách đầu tư phát triển. Đà Nẵng là tâm điểm chú ý của cả nước khi đăng cai Hội nghị APEC 2017. Nhờ hội tụ khá nhiều yếu tố thuận lợi về hạ tầng, du lịch, chính sách, giá BĐS tại Đà Nẵng vẫn nằm trong xu hướng tăng ở hầu hết các phân khúc. Đặc biệt nguồn cung căng hộ trong giai đoạn này có sự tăng trưởng mạnh, trong 6 tháng đầu năm 2016 thị trường ghi nhận thêm ~1000 căn hộ mới chào bán ( Theo CBRE )

nguon cung can ho 2016

Trong giai đoạn 2011 – 2015 tôi đã nói đến ở trên, có thể thấy rằng, căn hộ Đà Nẵng vẫn chưa dành cho người Đà Nẵng. Bởi sự tăng giá phi mã của đất nền trước đó khiến người dân chỉ để tâm đến hai chữ “đầu cơ” hay “lướt sóng” dẫn đến tâm lý đầu tư đổ dồn về đất nền.  Thế nhưng trong năm 2016 với sự ra đời của căn hộ Mường Thanh đã đánh dấu bước chuyển mình của thị trường này. Lần đầu tiên nhà đầu tư hiểu rằng:

“Căn hộ vẫn có thể đầu cơ với suất bán chênh từ vài chục – đến gần 1 tỷ/căn”.

Mường Thanh Đà Nẵng trở thành cái tên chiếm sóng khi sở hữu số lượng giao dịch top đầu. Nhiều dự án sau đó ra hàng đã thiết lập việc đầu cơ căn hộ: Ariyana (giá chênh 1 căn 200 triệu), Cocobay (20 tr – 50 triệu). Đây là bằng chứng rõ rệt cho hành vi mua căn hộ của người Đà Nẵng ở thời điểm này chỉ dừng lại ở mục đích “đầu tư” cụ thể là đầu cơ, họ vẫn chưa nhận định căn hộ là phù hợp để ở.

lui thoi han cuong che muong thanh da nang them 1 nam

Cận cảnh tổ hợp khách sạn & Căn hộ Mường Thanh Sơn Trà Đà Nẵng đã đi vào hoạt động nhiều năm

Mường Thanh cũng đã thay đổi các con số trên biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ giao dịch theo phân khúc, trong 6 tháng đầu năm 2016

bieu do phan khuc 2016

Bên cạnh đó, thị trường chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung với 2.436 căn hộ khách sạn, trong đó 89% là các căn hộ cao cấp từ dự án Vinpearl Riverfront Condotel Da Nang, Ariyana Beach Resort & Suite Da Nang, Alphanam Luxury Apartment, Ocean Suite (Khu B) đẩy tổng nguồn cung căn hộ khách sạn tăng lên ~ 3.084 căn. Khách mua từ Hà Nội và các tỉnh thành phía Bắc thống trị thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng ( 75 – 85%) với tâm lý đầu tư dài hạn/ ngôi nhà thứ hai với yêu cầu tham gia chương trình cam kết cho thuê, dẫn đến cuộc cạnh tranh giữa các dự án không chỉ nằm ở giá bán mà còn ở lãi cam kết cho thuê. Và đây cũng là lý do phần lớn khách hàng từ Hà Nội chọn mua những căn hộ ven biển mang yếu tố nghĩ dưỡng, còn đa số (60%) khách hàng Đà Nẵng chọn mua căn hộ trung tâm thành phố.

bieu do cam ket loi nhuan condotel

2018– 03/2019: Tháng năm hoàng kim

  ECOLIFE RIVERSIDE QUY NHƠN Bay màu sau 3h ra mắt

Đây là giai đoạn tăng trưởng đỉnh cao của thị trường BĐS tại Đà Nẵng.

Năm 2018, thị trường BĐS Đà Nẵng bắt đầu có bước chuyển mình mạnh mẽ sau 10 năm trầm lắng do khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Sau sự kiện Tuần lễ cấp cao APEC 2017, phân khúc đất nền tại Đà Nẵng bắt đầu có dấu hiệu tăng một cách bất thường và thanh khoản tốt. Đến đầu năm 2019,  Giá đất nền tăng 200% – 300% so với 2015. Lãi từ đất nền nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội đầu tư mới là căn hộ với tâm lý đầu tư dài hạn.

Thị trường căn hộ không hề lép vế khi thu về cho nhà đầu tư khoản lời không nhỏ, điển hình là dự án Hiyori – tiếp theo đó là Monarchy Tòa B 2018 là tâm điểm đầu tư khi hết hàng trong 1 – 2 tháng mở bán, với lượng lớn khách hàng đầu cơ. Mặc dù mức giá bán của các căn hộ về sau khá cao: như Risemount Apartment vẫn được đặt chỗ hết trong một tháng, là một cơn sốt thật sự với nhà đầu tư , có một số giao dịch thiết lập chênh lên đến 400triệu/ căn.

hiyori monarchy

Căn hộ Hiyori và Monarchy tòa B: hai dự án thành công điển hình của phân khúc trung – cao cấp

Từ đây, hành vi mua căn hộ của người Đà Nẵng đã có sự thay đổi vượt trội khi bắt đầu hình thành lượt mua để ở lớn. Nguyên nhân chính của sự chuyển đổi này đến từ việc:

  • Giá đất nền đã tăng quá cao, nhưng phần lớn đất nền lại nằm trong tay của khách hàng đầu tư, người dân có nhu cầu ở thực sự lại không đủ sức chạm vào mức giá đã tăng vọt ( điển hình như KĐT Hòa Xuân: 35 – 60tr/m)
  • Lợi nhuận đến từ việc cho thuê căn hộ bên trong các dự án căn hộ bị san sẻ nhiều bởi các CĂN HỘ TƯ NHÂN mọc lên nhanh chóng với mức giá cạnh tranh. Việc đầu tư căn hộ dài hạn dần trở nên khó nuốt hơn với sự tính toán chi phí “đau đầu” hơn rất nhiều.

Cùng lúc này, đã diễn ra sự đảo chiều giữa 2 sản phẩm căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng và căn hộ truyền thống, nếu căn hộ truyền thống lên ngôi sau nhiều năm giao dịch dè dặt, thì condotel trước nguồn cung bùng nổ trong năm 2016 & khung pháp lý chưa thống nhất, đã dẫn đến sự sụt giảm về cầu rõ rệt. Khách hàng Hà Nội dần rút chân khỏi phân khúc này.

 

2019– 2021: Sản phẩm đang có thì “Rẻ không thì ai mua” – Sản Phẩm sắp bung hàng lại “Cao bất ngờ”

Từ 03.2019, thị trường giao dịch BĐS Đà Nẵng trên đà giảm tốc, từ năm 2019 đến 2021, Đà nẵng có những đợt lên xuống giá bất giờ, trong đó, còn có những đợt sốt đất cao . Tuy nhiên, thị trường căn hộ thì…. vẫn giữ nguyên một “xu hướng giảm giá”. Giá vẫn liên tục giảm từ năm 2019 đến nay; vì một lẽ rất dễ hiểu:

  • Với người Đà Nẵng, thị hiếu sinh sống tại căn hộ chung cư vẫn chưa hình thành. Đất giảm thì mua đất để an cư vẫn là lựa chọn hàng đầu.
  • Mục đích mua căn hộ của người Đà Nẵng và ngoại tỉnh đều là mua để cho thuê. Mà giá thuê hiện tại chỉ 6-7 triệu/ tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ với suất đầu tư 2.5 tỷ đến 3 tỷ, chỉ ngót nghét 3%/năm thì lại không giải quyết bài toán tiền vay.

Năm 2020, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, thị trường đi xuống, lại là lúc ghi nhận tỷ trọng về vùng miền của khách hàng sở hữu căn hộ Đà Nẵng có dấu hiệu dịch chuyển: người TP.HCM bắt đầu tham khảo, tìm hiểu và sở hữu căn hộ tại Đà Nẵng, điển hình là ở dự án Golf View ra mắt vào quý 04/2020.

Còn ở thời điểm tôi đang viết bài này 06/2021 thì giá căn hộ được cập nhập tại các dự án như sau:

  Tạo lập kế hoạch giao dịch forex

bang gia

Với mức giá của thị trường thứ cấp tốt như vậy, vẫn rất ít giao dịch, đặc biệt là khách hàng mua với mục đích cho thuê ngắn hạn hay nghỉ dưỡng ( ảnh hưởng bởi dịch bệnh) . Mặc dù vẫn có những khách hàng “săn” sản phẩm giá thương lượng tốt để ở & đầu tư dài hạn nhưng hầu như chỉ dừng lại ở bước tư vấn, số ít giao dịch đến từ nguồn tiền nhàn rỗi của khách hàng có độ tuổi > 45 tuổi.

Ở một diễn biến khác

Các dự án đang chuẩn bị chào sân như: The Sang Residence,  Asiana Đà Nẵng, The Royal Residence, The Filmore Đà Nẵng thì đơn giá ra hàng dao động từ 50tr/m2 – hơn 100 tr/m2; cùng là mặt sông Hàn, dự án Azura và Indochina hoàn thành có sổ đỏ, chất lượng hạng A, bàn giao từ 2012 thì có đơn giá 50 – 55 tr/m2; còn các dự án dọc trục sông Hàn chuẩn bị bung hàng lại có giá trung bình 100tr/m2.

Vậy thị trường sẽ về đâu sau đại dịch?

ket bai

Là Nhà đầu tư BDS hay Chủ Đầu Tư dự án; hẳn bạn hiểu câu “Đà Nẵng hết đất rồi”; do đó; căn hộ chính là kênh đầu tư tương lai. Còn lượng hấp thụ căn hộ sẽ như thế nào trong một thị trường mà lực lượng khách chủ lực: khách Đà Nẵng – lại có xu hướng ngó lơ căn hộ? Điều này còn được quyết định bởi chính chất lượng công trình – tiện ích và mức giá của sản phẩm và thương hiệu của Chủ Đầu Tư. Với lượng tiền mặt được tích trữ, người dân đang thực sự chờ đợi một sản phẩm bùng nổ về giá lẫn về chất, nếu thị trường thực sự xuất hiện sản phẩm có mức giá phù hợp để đầu cơ thì chúng ta vẫn sẽ được chứng kiến một cơn mưa “bán chênh” không hề kém cạnh và thậm chí còn bùng nổ hơn cả căn hộ Mường Thanh, Hiyori, Ariyana bởi kinh nghiệm của nhà đầu tư dường như đã được nâng lên một tầm mới về khả năng đánh giá lẫn sự nhạy bén qua 10 năm bể dâu.

Liệu đây cũng là thời điểm tìm được ngọc trong đá khi toàn thị trường đang chờ đợi một sản phẩm thực sự bứt phá về chất lẫn về giá? Đà Nẵng đang trông ngóng những chủ đầu tư thực sự hiểu về thị trường và hành vi của người mua. Và nếu bạn là thành viên đến từ một chủ đầu tư nào đó đang mong muốn nhắm đến thị trường Đà Nẵng ở phân khúc căn hộ, liệu bạn có cùng góc nhìn với Thiên Kim như trong bài viết này? Bài viết chỉ là một phần kinh nghiệm của đội ngũ Thiên Kim, hãy gọi cho chúng tôi nếu bạn muốn biết thêm nhiều thông tin chi tiết hơn nhé!

You cannot copy content of this page